vicchen0311

假設某甲想投資房地產於是買入一1000萬台幣新屋,其中200萬頭期款另外800萬以年息2%,寬限期三年向銀行貸款
是故某甲總投入金額200萬

情境1.
如房市反轉向下,但某甲仍然很幸運的於一年左右的時間以原價1000萬元賣出
則某甲在不考慮交易成本的投資報酬率為
某甲損失800 * 2% = 16萬
一年投資報酬率為:
(-16/200) * 100% = -8%
某甲負擔: 1萬3千元/月

情境2.
如房市反轉向下,,但某甲仍然很幸運的於一年左右的時間以原價1000萬元賣出,不過適逢銀行升息,由2%漲至3%
則某甲在不考慮交易成本的投資報酬率為
某甲共損失800 * 3% * = 24萬
為期一年的投資報酬率為:
(-24/200) * 100% = -12%
某甲負擔: 2萬元/月

情境3.
如房市反轉向下,但某甲仍然很幸運的於三年左右的時間以原價1000萬元賣出
則某甲在不考慮交易成本的投資報酬率為
某甲共損失800 * 2% * 3 = 48萬
為期三年的投資報酬率為:
(-48/200) * 100% = -24%
某甲負擔: 1萬3千元/月

情境4.
如房市反轉向下,但某甲仍然很幸運的於三年左右的時間以原價1000萬元賣出,不過適逢銀行升息,由2%漲至3%
則某甲在不考慮交易成本的投資報酬率為
某甲共損失800 * 3% * 3 = 72萬
為期三年的投資報酬率為:
(-72/200) * 100% = -36%
某甲負擔: 2萬元/月

情境5.
如房市反轉向下,但某甲仍然很幸運的於四年左右的時間以原價1000萬元賣出
則某甲在不考慮交易成本的投資報酬率為
某甲共損失800 * 2% * 4 = 64萬
為期四年的投資報酬率為:
(-64/200) * 100% = -32%
某甲負擔: (1): 前三年: 1萬3千元/月 (2)第四年開始: >5萬兩千元/月

情境6.
如房市反轉向下,但某甲仍然很幸運的於四年左右的時間以原價1000萬元賣出,不過適逢銀行升息,由2%漲至3%
則某甲在不考慮交易成本的投資報酬率為
某甲共損失800 * 3% * 4 = 96萬
為期四年的投資報酬率為:
(-96/200) * 100% = -48%
某甲負擔: (1): 前三年: 2萬元/月 (2)第四年開始: >5萬玖千元/月


結論:
a. 比較情境1 and 情境2, 由於財務有槓桿,當銀行利率向上升息1%, 投資報酬率便多損失4%
b. 比較情境1 and 情境5, 由於銀行貸款前三年有寬限期, 壓力較小,但當寬限期一到,如房屋仍未賣出整個壓力頓時大增